Een huis kopen om te verhuren wordt voor de meeste Nederlanders met de dag lastiger. De prijzen liggen hoog, de rente is niet meer wat hij was in 2021 en verhuurders krijgen steeds meer regels op hun bord. Toch wil je misschien best meeprofiteren van de woningmarkt, zonder zelf een pand te bezitten, een hypotheek af te sluiten of een huurder te woord te staan als de cv-ketel stuk is. Dat kan via een vastgoedfonds. Steeds meer particuliere beleggers stappen over van het kopen van een eigen appartement naar dit soort fondsen, juist omdat direct vastgoed bezitten er de afgelopen jaren minder aantrekkelijk op is geworden.
Wat een vastgoedfonds precies doet
Bij een vastgoedfonds leg je geld in, samen met honderden of duizenden andere beleggers. Het fonds gebruikt dat gezamenlijke kapitaal om vastgoed te kopen: woningen, kantoren, zorgvastgoed of parkeergarages, afhankelijk van de specialisatie. Het fonds verhuurt de panden, betaalt daarvan de kosten en keert de rest uit aan de deelnemers, meestal maandelijks of per kwartaal. Jij hoeft geen huurcontracten op te stellen of een loodgieter te bellen. Je koopt in feite een aandeel in de opbrengst, niet in een specifiek pand.
Dat is meteen het grote verschil met je eigen huis inzetten om geld op te leveren: bij een fonds deel je in een hele portefeuille, zodat een lekkage in één pand of een huurder die vertrekt niet meteen je hele rendement onderuit haalt.
De instap ligt lager dan bij een eigen pand
Een compleet appartement kopen om te verhuren kost al gauw drie tot vier ton, inclusief overdrachtskosten en verbouwing. Bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen stap je vaak al in vanaf 5.000 tot 25.000 euro. Dat maakt spreiding mogelijk: je kunt inleggen in meerdere fondsen tegelijk in plaats van je hele vermogen in één pand te stoppen.
Die verschuiving is ook fiscaal gedreven. Het nettorendement voor particuliere verhuurders daalde van gemiddeld 8,4 procent in 2022 naar zo'n 4 procent in 2023, mede door hogere belastingdruk in box 3. Veel particulieren die eerder zelf een tweede woning verhuurden, stappen daarom over naar fondsen of beleggen via een BV, waar de fiscale behandeling anders uitpakt. Wil je weten wat de veranderingen in box 3 voor jouw eigen beleggingen betekenen, dan is dat sowieso de moeite van het uitzoeken waard voordat je instapt.
Niet elk fonds is hetzelfde
Vastgoedfondsen verschillen sterk in focus en risicoprofiel. Sommige richten zich puur op woningen in grote steden, andere op zorgvastgoed zoals verpleeghuizen en huisartsenpraktijken, weer andere op kantoren of parkeergarages. Fondsen als SynVest en Cortese laten zien hoe breed het aanbod inmiddels is: het ene fonds mikt op stabiele huurinkomsten uit langlopende zorgcontracten, het andere op waardegroei in de woningmarkt van de Randstad.
Liever helemaal geen gedoe met instapdrempels en een vaste looptijd? Dan is een beursgenoteerde vastgoed-ETF een alternatief. Zo'n ETF belegt in tientallen beursgenoteerde vastgoedbedrijven tegelijk en is elke handelsdag gewoon te kopen en verkopen, tegen een stuk lagere kosten dan een niet-beursgenoteerd fonds. Het rendement ligt doorgaans lager, maar je zit nooit vast.
Reken het door voordat je instapt
Neem een fonds dat 25.000 euro als minimale inleg vraagt en 7 procent rendement per jaar belooft, maandelijks uitgekeerd. Dat lijkt op 1.750 euro per jaar, maar daar gaan eerst beheerkosten van af, vaak tussen de 0,5 en 1,5 procent van je inleg. Bij een looptijd van drie jaar en een vaste uitstapmogelijkheid pas aan het einde, moet je dus wel zeker weten dat je dat geld drie jaar kunt missen. Ga ook na of het uitgekeerde bedrag een voorschot is op de winst, of een gegarandeerd rendement. Dat eerste betekent dat de uitkering kan tegenvallen als de huurinkomsten achterblijven, het tweede is een harde toezegging waar het fonds zich aan moet houden, ongeacht hoe het pand het doet.
De risico's die je niet over het hoofd mag zien
Het belangrijkste verschil met een beursgenoteerd aandeel: bij een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds kun je niet zomaar instappen of uitstappen wanneer je wilt. Je geld zit vaak voor jaren vast, en als het fonds in de problemen komt, is er geen doorlopende markt om je belang snel te verkopen. Ook werken veel van deze fondsen met geleend geld, wat het rendement opstuwt in goede jaren, maar de klap in slechte jaren ook harder maakt.
De Autoriteit Financiële Markten waarschuwt beleggers dan ook al jaren om alleen in te stappen als je volledig begrijpt wat er met je geld gebeurt: wie het rendement en de kosten uitrekent en de kleine lettertjes leest, komt vaak tot een heel ander besluit dan wie afgaat op een mooie brochure. Check ook of het fonds daadwerkelijk onder toezicht staat, want niet elk aanbod is dat.
Wat dit betekent voor je eigen strategie
Vastgoedfondsen zijn geen vervanging voor een gespreide beleggingsportefeuille, eerder een aanvulling erop. Wie al dividendaandelen aanhoudt voor een vast inkomen, kan een vastgoedfonds als extra inkomstenbron zien, zolang het maar een beperkt deel van je vermogen blijft. Vergelijk minstens drie fondsen op rendement, looptijd en kosten voordat je een handtekening zet, en leg nooit geld in dat je de komende jaren nog nodig hebt: dat zit namelijk vast.
Twijfel je nog of beleggen sowieso iets voor je is in plaats van sparen, lees dan eerst waarom beleggen nu slimmer is dan sparen. Vastgoedfondsen zijn interessant, maar pas de moeite waard als de basis van je vermogen al goed staat.